Новая Голландия, фото с сайта srces.spb.org

Один остров и два дворца

Власти Санкт-Петербурга осваивают новые способы реконструкции архитектурных памятников

Активность рынка недвижимости снова переместилась со столичного региона за пределы МКАД. На этот раз в центре внимания оказался не уральский регион, а "северная столица", в которой произошло одно из главных культурных и рыночных событий. Известный бизнесмен Шалва Чигиринский повторил свой успех с гостиницей "Россия" в Москве и выиграл конкурс на реконструкцию острова "Новая Голландия" в Санкт-Петербурге.

Архитектурный ансамбль "Новая Голландия" расположен на искусственном острове площадью 7,8 гектара в Адмиралтейском районе Петербурга. На этом острове находятся нескольких десятков объектов, 11 из которых являются памятниками федерального значения. В том числе в этот список входит знаменитая арка Жана Батиста Валлен-Деламота, охраняемая ЮНЕСКО. В последние годы на "Новой Голландии" находились военные склады, поэтому остров был закрыт для посетителей.

Реконструкцию комплекса петербургские власти задумали осуществить давно - еще в конце 1970-х годов. Однако новейшая история "Новой Голландии" начинается с 1997 года, когда художественный руководитель Мариинского театра Валерий Гергиев предложил российскому правительству реконструировать здание театра и включить в нее "Новую Голландию", расположенную в одном квартале от знаменитого театра. Был найден архитектор - Эрик Мосс, решивший превратить остов в развлекательный центр. Однако в последний момент проект был отклонен, а затем был проведен тендер и реконструкцией сцены Мариинского театра занялся француз Доминик Перро, позабывший про "Новую Голландию". Позабыли про нее и поклонники прекрасного, и питерские власти, однако в июле 2005 года был объявлен новый конкурс.

"Чигиринский-2"

В конкурсе по выбору инвестора на реконструкцию острова принимали участие три компании, каждая из которых соответствовала набору необходимых критериев. По условиям тендера, победитель должен был в течение семи лет вложить не менее 300 миллионов долларов в создание общественно-делового комплекса, включающего Дворец фестивалей. Участников было три: "Эн Эйч Ай Групп", "Строй Холдинг" и "СТ Новая Голландия". Все три компании пообещали инвестировать в "Новую Голландию" необходимую сумму, правда каждый - разную. Меньше всех предложила "СТ Новая Голландия", созданная "СТ Групп" Шалвы Чигиринского специально для этого проекта. Московская компания пообещала вложить в проект 320 миллионов долларов, тогда как "Строй Холдинг" и "Эн Эйч Ай Групп" оценили объем своих возможностей в 550 и 480 миллионов долларов соответственно.

В итоге Валентина Матвиенко и Валерий Гергиев победителем конкурса объявили самый дешевый проект - предложенный Шалвой Чигиринским. Автором-архитектором реконструкции "Новой Голландии" в свою очередь стал Норман Фостер.

Проект известного британского архитектора настолько поразил публику, что авторы рецензий не скрывали своих эмоций по поводу необычного макета. "Сэр Норман Фостер посадил на питерский остров полупрозрачный звездолет. Его лучи обнимают центральную площадь с прудом, в пруду плавает сцена, пруд обрамляют фонтаны, новые здания по периметру острова вторят старым, круглое, колизееобразное здание бывшей военной тюрьмы перекрыто нежнейшего рисунка стеклянным куполом, а каналы, мосты, открытые террасы заставляют поверить, что идея Северной Венеции не такое уж и умозрительное построение", - сообщала газета "Коммерсант" 3 февраля 2006 года.

"Благодаря инновационным техническим решениям пространство Новой Голландии будет комфортным даже в самую экстремальную погоду. Проект предусматривает строительство музея истории острова и художественной галереи, где могут выставляться шедевры мирового искусства", - писала по тому же поводу газета "Известия". Действительно, проект сложный и, судя по последующим публикациям, за ним твердо закрепилось название "звездолета".

Проект реконструкции "Новой Голландии", фото с сайта fosterandpartners.com

Однако успех творческой части "СТ Новая Голландия" ни в коей мере не уступает успеху инвестиционного подразделения недавно созданной компании. "Мы старались, чтобы этот конкурс соответствовал всем мировым требованиям. При выборе победителя мы оценивали, насколько предложения соответствуют условиям конкурса, насколько сохранена гармония старого и нового, и насколько максимально остров будет открыт для горожан", - сказала после объявления победителя Валентина Матвиенко. По словам губернатора, конкурсное жюри принимало во внимание финансовую сторону проекта и опыт участников в реализации масштабных реконструкций.

Действительно, у Нормана Фостера опыт проведения масштабных реконструкций есть: в его резюме можно встретить и берлинский Рейхстаг, и лондонскую Трафальгарскую площадь. Однако аналогичный опыт имеется и у Шалвы Чигиринского. Так, в ноябре 2004 года "СТ Девелопмент" получила право снести гостиницу "Россия" в Москве. Тогда компания оценила все работы в 830 миллионов долларов и обошла претендентов, готовых вложить в проект до 2 миллиардов долларов. Таким образом, сходство изначальных условий позволяет назвать грядущую реконструкцию "Новой Голландии" проектом "Чигиринский-2".

Что получит от питерского проекта известный московский предприниматель? С компанией "СТ Новая Голландия" будет заключен договор на 99 лет, по которому ее собственностью станут все объекты, построенные в результате реконструкции. В свою очередь "звездолетный" Дворец фестивалей будет передан компании в аренду с условием преимущественного права использования этого зала Мариинским театром.

Беднейшая резиденция

Далеко не все архитектурные памятники можно реконструировать тем же способом, что и "Новую Голландию". Возможность масштабной реконструкции объясняется, прежде всего, тем, что инвестор проекта получает большой земельный надел в центре "северной столицы" и право использовать его в своих нуждах, а следовательно, может положить его в свой инвестиционный портфель. Большинство разрушенных зданий таких привилегий крупных игрокам предоставить не могут и потому вынуждены искать иные альтернативы. Одним из лучших примеров того является государственный музей-заповедник "Ораниенбаум".

Китайский дворец в ГМЗ "Ораниенбаум". Фото с сайта szd.su

"Ораниенбаум" был основан в начале 18-ого века фаворитом Петра I Александром Меньшиковым в качестве загородной дачи. После ареста Меньшикова в 1728 году имение опального князя конфисковали в государственную казну. В настоящий момент бывшая резиденция находится в самом плачевном состоянии. Последний раз ГМЗ "Ораниенбаум" был отреставрирован в 1976 году. В настоящий момент практически все инженерные сети комплекса требуют полной реконструкции: водопровод проложен в 1948 году, электричество - в начале 1960-х годов, а канализацию заменяют 10 выгребных ям.

Как заявил 14 февраля 2006 года директор музея Виктор Воротников, на реконструкцию комплексу необходимо 2 миллиарда рублей, то есть чуть более 70 миллионов долларов. При этом источников для достаточного финансирования у музея нет. Из федерального бюджета на эти цели была выделена восьмая часть - ровно 250 миллионов рублей. Кроме того, музею согласился помочь Всемирный фонд памятников Великобритании, который планирует выделить 300 тысяч долларов на реставрацию окон и дверей Китайского дворца в ГМЗ "Ораниенбаум". До этого фонд уже профинансировал кровельные работы в музее.

Таким образом, реконструкция "Ораниенбаума", как и реставрация большинства архитектурных памятников, проходит исключительно на основе благотворительности, а с точки зрения наивного наблюдателя вполне может быть описана как "с миру по нитке".

Вексельберг Шуваловский

Промежуточное место между помпезной реконструкцией "Новой Голландии" и поэтапной заменой выгребных ям в "Ораниенбауме" занимает реставрация Шуваловского дворца в Санкт-Петербурге.

Шуваловский дворец был построен на набережной Фонтанки для графини Воронцовой в 90-е годы 18 века. Автор проекта здания до сих пор неизвестен. После 1917 года во дворце располагался Музей быта, а после реконструкции 1965 года в здании открылся Дом дружбы и мира с народами зарубежных стран. Однако в последнее время возникла острая необходимость в реставрации здания. С одной стороны, дворец расположен в центре "северной столице", а следовательно, весьма выгоден потенциальному инвестору, а с другой стороны - превратить дом графини Воронцовой в торгово-развлекательный центр совсем неправильно.

Шуваловский дворец, фото с сайта culturemap.ru

В результате власти города приняли Соломоново решение и передали здание дворца в аренду на 49 лет культурно-историческому фонду "Связь времен", основанному совладельцем "Суала" Виктором Вексельбергом. Как известно, предприниматель владеет коллекцией произведений придворного ювелира Карла Фаберже, которую он приобрел в начале 2004 года у семьи Форбс: 9 императорских пасхальных яиц и 190 других предметов ювелирного искусства обошлись Вексельбергу более чем в 100 миллионов долларов. Предположительно, именно эти шедевры выставят на всеобщее обозрение в отреставрированном здании.

Как рассказал председатель городского комитета по управлению государственным имуществом Игорь Метельский, культурно-исторический фонд пообещал вложить в реставрацию дворца 10 миллионов долларов. Кроме того, дополнительно 1,5 миллиона долларов будет выделено на перевод в другие здания организаций, располагающихся сейчас в здании дворца. "Петербург передает этот памятник на очень выгодных для себя условиях: частный инвестор обязуется не просто платить арендную плату, но также привести в порядок дворец", - считает чиновник.

Три способа

Таким образом, можно выделить три основных способа, которые используют городские власти для реставрации памятников архитектуры. Во-первых, можно привлечь инвесторов на совершенно рыночных условиях, предложив им выгодную площадку для нового строительства и вписав сочетание "памятник федерального значения" в графу "обременение". Как видно на примере "Новой Голландии", такой способ позволяет инвестировать наибольший объем средств и пригласить известного архитектора.

Во-вторых, можно предложить инвестору реконструировать здание за небольшое вознаграждение, то есть и городу помочь, и сдать здание с пользой. Строго говоря, это стандартный случай долгосрочной аренды.

В-третьих, от безденежья и отсутствия иных ресурсов можно привлекать деньги благотворительных фондов и обращаться к федеральным властям. В отличие от первых двух, последний способ самый долгий и малорезультативный, однако, как ни странно, именно он лучше других позволяет сохранить здание в первоначальном виде. Если к тому времени оно совсем не развалится, конечно.